MÁLAGA, 10 (EUROPA PRESS)
Málaga sigue siendo una de las ciudades más atractivas de España para los inversores, principalmente por su ubicación estratégica tanto para la logística local como regional e internacional. El alto interés por parte de fondos y promotores especializados en adquirir nuevos desarrollos y activos industriales y logísticos posiciona a la ciudad en la tercera gran alternativa de inversión –por detrás de Madrid y Barcelona–, según CBRE.
Fernando Corrales, director Advisory & Transaction Investor Leasing Industrial & Logística CBRE Andalucía Oriental, ha señalado que en los últimos años han detectado “un fuerte interés de inversores internacionales de primera línea tanto en el mercado de alquiler como en el de inversión en Málaga”.
“Si bien es cierto que a priori con la irrupción de la COVID-19 esta tendencia podría haber decaído, el sector inmologístico sale más reforzado debido al aumento del comercio online con motivo del confinamiento y ha impulsado la demanda de empresas de comercio online de sectores como el e-commerce, farmacéutico, alimentación, tecnología y deportes, que han registrado una actividad muy superior a la normal durante estos últimos meses”, ha agregado.
No obstante, han señalado que, aunque Málaga despierta el interés de los inversores, uno de los factores que caracteriza al sector en esta ciudad es precisamente “la falta de espacios logísticos disponibles”.
Según cifras de CBRE, a cierre de 2020, Málaga cuenta con un stock de 515.000 metros cuadrados, ocupando la última posición dentro del mercado logístico español, por detrás de Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Zaragoza y País Vasco.
En este sentido, Corrales ha agregado que “aunque se prevé el cierre de grandes desarrollos logísticos en el corto y medio plazo, dada la situación de falta de stock hace que los operadores de e-commerce y logísticos se decanten por los proyectos ‘llave en mano'”.
“Esta tendencia alcista supondrá un aumento del estocaje, pero no de la disponibilidad, por lo que la ciudad seguirá siendo una de las capitales con menor parque logístico de todo el territorio nacional”, ha detallado.
SUELO PARA PROMOCIÓN DE PARQUES LOGÍSTICOS
Por otro lado, ha indicado que durante los últimos tres años, los inversores, promotores y operadores, tanto nacionales como internacionales, han puesto el foco en Málaga sobre todo en la búsqueda de suelo para promoción de parques logísticos.
Actualmente, la ciudad tiene aproximadamente 132.000 metros cuadrados de naves en el ‘pipeline’ divididos en tres proyectos de relevancia. Los nuevos desarrollos sitúan el precio medio de suelo en Málaga en el rango de 250-300 euros/metro cuadrado, si bien se han registrado referencias de más de 300 euros/metro cuadrado a principios de 2021.
Así, pese a que existe una fuerte demanda de los operadores, la falta de nuevos desarrollos logísticos “no satisface sus necesidades por lo que esto ha ralentizado el crecimiento de las rentas en las principales zonas logísticas”.
Actualmente, ha explicado, la renta prime es de 5,25 euros/metro cuadrado/mes en zonas como CTMM y Trévenez de la capital y la renta media de Málaga, se sitúa en torno a los 3-5 euros/metro cuadrado/mes.
En este sentido, Corrales ha agregado que “tanto la renta media como la renta prime en Málaga se mantendrán estables y con un crecimiento moderando por la falta de espacios de calidad y la escasa promoción a riesgo hasta el momento”.
Según los datos obtenidos por CBRE, la contratación de superficie logística en Málaga ha alcanzado los 25.000 metros cuadrados durante el 2020, lo que supone un descenso del 20 por ciento en comparación con 2019, año en el que se contrataron más de 31.000 metro cuadrado.
A diferencia del año anterior en el que se llevaron a cabo cinco transacciones, durante el 2020 se han cerrado ocho, entre las que destacan la ubicación de Mahou-San Miguel y Seur, el reposicionamiento de Nacex o proveedores de e-commerce.
Ha incidido, al respecto, que “la evolución de la contratación seguirá una corriente alcista una vez se posicionen en el mercado los nuevos proyectos como Fahala, Bacardi o Megahub para este 2021”.
ZONAS
Por zonas, gran parte de la demanda se concentra en el primer anillo, donde se encuentran las principales áreas logísticas como CTM, Trévenez y Guadalhorce, y en el segundo anillo, con Cártama, Alhaurín de la Torre y Casabermeja como principales áreas.
Por su parte, el tercer anillo, que abarca zonas logísticas en Antequera, Marbella y Vélez-Málaga, tiene una demanda más selectiva y de volumen. Según el tamaño, el 74 por ciento de los inquilinos requieren una superficie de hasta 5.000 metros cuadrados y solo el dos por ciento, mayor de 20.000 metros cuadrados.
TENDENCIAS 2021
Por otro lado, Corrales ha señalado que aunque 2021 empieza con la tendencia que se dejó en 2020 “marcada por la falta de stock, es cierto que se llevarán a cabo nuevos desarrollos logísticos como en el polígono Fahala en la localidad de Cártama, a escasos 20 kilómetros de la capital, que recientemente ha finalizado la fase de urbanización y se ha convertido en una opción real a corto plazo para desarrollar plataformas de volumen medio”.
A su vez, Megahub, en Antequera, con alrededor de 400.000 metros cuadrados sólo en la primera fase para uso logístico, empezó las obras de urbanización durante el último trimestre de 2020 y se espera que se consolida como primera alternativa, a corto plazo, de los principales operadores de grandes plataformas enfocados a una distribución eminentemente regional.
En la zona coinciden los corredores europeos Atlántico y Mediterráneo y dispone, además, de una estación intermodal y de AVE. En paralelo, goza de una importante cercanía a los puertos de Algeciras (Cádiz), Sevilla y Málaga con capacidad para absorber la distribución regional de cualquier operador tanto nacional como internacional.
En cuanto a proyectos a medio plazo, el director Advisory & Transaction Investor Leasing Industrial & Logística CBRE Andalucía Oriental, ha explicado, por un lado, el desarrollo de Buena Vista con la colaboración entre administración central, regional y local para llevar a cabo la segunda fase del Centro de Transportes de Mercancías de Málaga (CTMM).
Por otro lado, ha continuado, Rosado Central, la opción de inversión inmediata para consolidar un sector frente al PTA con unos accesos y comunicaciones inmejorables a escasos 2-3 kilómetros de la zona logística de la capital y del principal nudo de comunicaciones “y a la espera de la aprobación inicial de la Plan Parcial y la certificación medioambiental en pocos meses”.
Por último, la senior director CBRE Andalucía Oriental, Rosa Madrid, ha señalado en relación con las previsiones para este año que “la renta se mantendrá estable y crecerá moderadamente en algunas zonas, y la contratación seguirá al alza a lo largo del año 2021”.
“Asimismo, se consolidarán los nuevos desarrollos y el cambio de tendencia hacia la promoción a riesgo, lo que supondrá la disponibilidad de proyectos ‘llave en mano’ para la demanda actual insatisfecha. Respecto a inversión, la ‘yield’ se comprime por debajo del seis por ciento a falta de producto de calidad”.
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